Rehabilitar el edificio tras la DANA: cómo acordar la obra en la comunidad de propietarios sin bloqueos
Un garaje inundado, una fachada tocada y diez vecinos con prisas distintas. Esta guía está pensada para presidentes y administradores de fincas que necesitan convertir el desastre en un acuerdo de obra que se vote, se reparta y se ejecute.
Respuesta rápida
Tras la inundación, lo común (garaje, cuarto de bombas, ascensor, instalaciones generales, fachada, portal) lo decide y lo paga la comunidad; lo de cada vivienda, cada propietario. El orden que funciona: visita técnica e informe de daños → presupuestos comparables por partidas → junta para votar la obra y el reparto → contrato y ejecución.
Las mayorías necesarias dependen del tipo de obra (reparación urgente, conservación o mejora) y las marca la Ley de Propiedad Horizontal: no las dé por supuestas; confírmelas con su administrador de fincas. Para evitar dobles desplazamientos y discusiones de lindes, conviene un único contratista que coja todo el edificio.
Pedimos una visita técnica al edificio y le entregamos un parte de daños por zonas comunes para que la comunidad decida con datos.
| Fase | Quién la mueve | Qué hay que conseguir |
|---|---|---|
| 1. Diagnóstico | Presidente + técnico | Informe de daños de zonas comunes con fotos y mediciones. |
| 2. Presupuestos | Administrador | Dos o tres ofertas comparables, partida a partida. |
| 3. Junta | Comunidad | Acuerdo de obra y de reparto, con la mayoría que exige la ley. |
| 4. Contrato | Comunidad + empresa | Documento con alcance, plazos, hitos de pago y garantías. |
| 5. Obra | Empresa + propietarios | Calendario que encaje lo común con las reformas de cada piso. |
Qué reparaciones de zonas comunes deja una inundación
La DANA de octubre de 2024 dejó un patrón que se repite edificio tras edificio en municipios como Paiporta, Catarroja, Aldaia, Alfafar o Sedaví: el agua entra por la rampa del garaje y por los huecos a cota de calle, sube de golpe y se queda. El problema no es solo el barro visible; es lo que se queda dentro de los materiales y las máquinas.
Antes de hablar de presupuestos, conviene que el presidente sepa qué se suele tener que reparar en lo común. Esta es la lista de daños que más aparece en los informes técnicos de edificios afectados:
Daños habituales en zonas comunes tras una inundación
- Garaje y trasteros: solera y juntas, puertas seccionales y su motor, instalación eléctrica baja, alumbrado, ventilación forzada y, con frecuencia, el cuarto de bombas de achique que dejó de funcionar justo cuando hacía falta.
- Instalaciones generales: cuadro eléctrico de servicios comunes, grupo de presión de agua, centralita de telecomunicaciones, foso del ascensor y maquinaria si el agua llegó al hueco.
- Portal y planta baja: pavimentos despegados, falsos techos y yesos con cerco de humedad, carpintería de acceso, buzones y revestimientos.
- Fachada y cerramientos a cota baja: zócalos, aplacados y la franja inferior del aislamiento, que absorbe agua y tarda meses en secar si no se interviene.
- Humedad diferida: el daño que aparece semanas después. Sales, eflorescencias y moho en muros que parecían secos. Entender qué tipo de humedad ataca el garaje y los bajos evita repintar tres veces el mismo paramento.
La trampa está en lo que no se ve: un motor de ascensor o una bomba que «arrancan» tras el secado pueden fallar más tarde por la corrosión interna. Por eso el primer documento útil para la comunidad no es un presupuesto, sino un informe de daños que separe lo que hay que cambiar de lo que solo hay que sanear.
Qué paga la comunidad y qué paga cada propietario
Esta es la primera discusión que bloquea juntas, y casi siempre por una confusión simple. La regla general: los elementos comunes los sostiene la comunidad; los privativos, cada propietario. El garaje como espacio y sus instalaciones generales son comunes; la pintura de la plaza de cada uno o el mobiliario del trastero, no necesariamente.
Conviene fijar el criterio por escrito en el acta para que nadie lo reabra a mitad de obra:
| Elemento | A quién corresponde | Matiz frecuente |
|---|---|---|
| Solera y rampa del garaje | Comunidad | Estructura y pavimento general son comunes. |
| Bombas de achique, cuadro general | Comunidad | Instalación al servicio de todo el edificio. |
| Ascensor (foso, maquinaria) | Comunidad | Salvo edificio con régimen especial recogido en estatutos. |
| Fachada y portal | Comunidad | Incluso la franja baja afectada por el agua. |
| Interior de cada vivienda o local | Propietario | Suelos, tabiques, instalaciones propias, mobiliario. |
| Trastero o plaza individual | Mixto | El continente puede ser común; el contenido, privativo. |
El caso ambiguo más típico es la franja baja de fachada o el muro perimetral del garaje: estructuralmente común, pero pegado a un privativo. La salida limpia es decidirlo en junta y dejarlo en acta, no zanjarlo a voces en la obra.
Aviso: la calificación de común o privativo y las mayorías para aprobar obras vienen de la Ley de Propiedad Horizontal y de los estatutos del edificio. En esta guía no citamos artículos ni porcentajes concretos: cámbiar de versión de la ley o de redacción de los estatutos cambia la respuesta. Que lo confirme su administrador de fincas o un abogado antes de votar.
Cómo se acuerda la obra en junta y qué mayoría hace falta
Aquí es donde se pierden semanas. El error es convocar una junta «para hablar del garaje» sin documentos. La junta tiene que llegar con tres cosas resueltas: qué obra se vota, cuánto cuesta y cómo se reparte. Si falta una, la decisión se aplaza.
El tipo de obra condiciona la mayoría
No todas las obras se votan igual. A grandes rasgos, y sin que esto sustituya el criterio legal:
- Reparaciones urgentes y necesarias (poner a salvo el edificio: achicar, sanear, recuperar el ascensor o la luz de servicios) suelen poder acometerse de forma ágil porque son de conservación obligatoria.
- Obras de conservación que devuelven el edificio a su estado anterior son distintas de las mejoras.
- Mejoras o cambios (subir la rampa, instalar barreras antiinundación, mejorar la impermeabilización por encima de lo que había) suelen exigir mayorías más altas porque no son una simple reparación.
La consecuencia práctica: si mezcla en la misma votación «reparar lo dañado» con «mejorar para que no vuelva a pasar», puede arrastrar todo el acuerdo a la mayoría más exigente y dar munición a quien quiera bloquear. Vote por separado lo urgente, lo de conservación y las mejoras.
Cómo preparar la junta para que salga a la primera
Convoque con el orden del día detallado, adjunte el informe de daños y los presupuestos por partidas, e indique para cada punto el coste estimado y el reparto previsto. Cuanto más cerrado llegue el material, menos margen hay para la asamblea infinita. Un buen presidente no improvisa la junta: la trae casi decidida y la asamblea ratifica.
Le preparamos la oferta de la obra común desglosada por partidas y mediciones, en el mismo formato para todas las zonas, para que la junta compare manzanas con manzanas.
Cómo repartir el coste entre propietarios
El reparto del gasto común se hace, por defecto, según el coeficiente de participación de cada propiedad, ese porcentaje que figura en la escritura y en el título constitutivo. Quien tiene un coeficiente mayor paga una parte mayor del gasto común, aunque su vivienda no se haya inundado.
Esto choca con la sensación de justicia de muchos vecinos («a mí el agua no me ha tocado»), y es otro punto donde se atasca el acuerdo. Aclárelo antes de votar: la reparación del garaje o de la fachada es un gasto del edificio, no de quien sufrió el agua. Cuestión distinta es el interior de cada vivienda, que va por cuenta de su dueño.
Cuándo el reparto puede no ser por coeficiente
Hay matices que conviene tener sobre la mesa, siempre confirmados con el administrador:
- Estatutos con reparto especial: algunos edificios ya fijan que ciertos gastos (ascensor, garaje) se reparten de otra forma. Revíselos antes de aplicar el coeficiente por inercia.
- Indemnizaciones del seguro o ayudas: lo que cubra la póliza de la comunidad o una ayuda oficial reduce la derrama; hay que descontarlo del importe a repartir, no sumarlo a la confusión.
- Pagos por hitos: es más llevadero aprobar una derrama escalonada ligada al avance de obra que pedir todo el dinero por adelantado.
La buena noticia para presidente y vecinos: agrupar la obra del edificio normalmente sale más barato por unidad que si cada propietario contrata por su cuenta el mismo trabajo en su tramo. La economía de escala juega a favor de la comunidad.
Por qué conviene una sola empresa para todo el edificio
La tentación de repartir la obra entre varios gremios baratos sale cara cuando hay un siniestro de por medio. En un edificio inundado, lo común y lo privado se tocan constantemente: la bomba del garaje, el cuadro general, la fachada y los bajos forman un sistema. Si lo trocea, cada empresa culpa a la anterior cuando algo no encaja, y la comunidad se queda sin nadie a quien reclamar.
Ventajas de un único contratista por el edificio
- Una sola responsabilidad: si la junta de la solera vuelve a filtrar, hay un solo interlocutor que responde, no tres señalándose entre sí.
- Planificación coherente: se ataca primero el secado y el saneamiento, luego instalaciones, después acabados; un solo equipo respeta ese orden.
- Menos paradas: los andamios, el contenedor o el corte de luz se montan una vez y sirven para varias partidas.
- Documentación unificada: un único informe, una sola facturación por partidas y una garantía conjunta, justo lo que pide el seguro.
Para la comunidad, esto también simplifica la gestión del proyecto de rehabilitación integral del edificio y de partidas concretas como la impermeabilización y reparación de fachada, sin que el administrador tenga que perseguir a cinco proveedores distintos.
Cómo coordinar la obra común con las reformas de cada vivienda
El edificio se rehabilita una vez; las viviendas, a su ritmo. Y ahí surge el segundo gran bloqueo: el vecino que quiere reformar su piso entero choca con la obra de zonas comunes, o al revés. La clave es el orden y el calendario compartido.
Qué va antes y qué va después
- Primero, lo que da servicio a todos: achique, secado, eléctrico de servicios comunes, ascensor y accesos. Sin eso, nadie puede trabajar cómodo dentro.
- En paralelo, las viviendas que ya estén listas para reformar, coordinando bajantes, escombros y horarios con el contratista común.
- Por último, acabados comunes (portal, pintura de garaje, remates de fachada), para no estropearlos con el tránsito de la obra de los pisos.
Que sea la misma empresa la que toca lo común facilita encajar las reformas privadas: comparten bajantes provisionales, contenedor, andamios y avisos de corte. Si un vecino aprovecha para una reforma integral de su vivienda a la vez, conviene que firme su propio contrato pero comparta el calendario general del edificio.
En municipios muy castigados como Paiporta hemos visto el problema inverso: vecinos que reformaron su piso a toda prisa antes de que se reparara el garaje, y tuvieron que volver a abrir para pasar instalaciones comunes. El orden ahorra dinero.
Qué documentación necesita la comunidad para seguro y ayudas
Sin papeles ordenados, el seguro paga tarde y las ayudas se complican. La comunidad debería montar una carpeta única desde el primer día, custodiada por el administrador.
Documentos que conviene reunir
- Prueba del daño: fotos y vídeos fechados, parte de incidencia, informe técnico de daños de zonas comunes con mediciones.
- Económico: presupuestos por partidas, facturas, justificantes de pago de las derramas y de las reparaciones de urgencia.
- Comunidad: actas con el acuerdo de obra y de reparto, y la designación de la persona que tramita el seguro.
- Seguro: póliza de la comunidad, comunicación del siniestro y el peritaje cuando lo haya.
- Ayudas: la convocatoria concreta, los requisitos y los plazos, que cambian según la administración.
Verifique siempre la fuente oficial. Importes de ayudas, plazos de solicitud, requisitos y el tratamiento fiscal o de IVA de la rehabilitación dependen de cada convocatoria y de la normativa vigente, y cambian. No tome cifras de este artículo como dato: consulte la sede de la Generalitat Valenciana, el BOE, la Agencia Tributaria y la sede de su ayuntamiento, y apóyese en su administrador de fincas.
Checklist del presidente antes de la junta
- Informe técnico de daños de zonas comunes, con fotos y mediciones.
- Dos o tres presupuestos comparables, desglosados por partidas.
- Criterio de común vs. privativo, revisado con el administrador.
- Tipo de obra de cada punto (urgente, conservación, mejora) y mayoría que requiere.
- Propuesta de reparto por coeficiente y de calendario de derramas por hitos.
- Orden del día detallado, con coste y reparto previsto en cada punto.
- Carpeta de seguro y, si existe, la convocatoria de ayuda con sus plazos.
- Una persona designada para firmar el contrato y seguir la obra.
Errores que salen caros
- Convocar la junta sin presupuestos cerrados: se debate en abstracto, no se vota nada y se pierden semanas mientras el edificio sigue húmedo.
- Mezclar reparación y mejora en una sola votación: arrastra todo a la mayoría más exigente y facilita el bloqueo de un solo vecino.
- Repintar antes de secar: tapar la humedad sin sanear el soporte garantiza que el moho y las sales vuelvan en pocos meses, y con ellos una segunda factura.
- Trocear la obra entre gremios sueltos: cuando algo falla, nadie responde; la comunidad se queda sin garantía única.
- No documentar el daño desde el día uno: sin fotos fechadas ni informe, el seguro discute la cobertura y la ayuda se cae por forma.
- Dar por hecha la mayoría: asumir un porcentaje que no es el que toca puede dejar el acuerdo impugnable. Confírmelo con el administrador.
Supuesto: edificio de 12 viviendas con garaje inundado
Imaginemos una comunidad de 12 propietarios cuyo garaje y cuarto de bombas quedaron bajo el agua, con la franja baja de la fachada y el portal afectados. No es una obra ejecutada por Batecs; es un supuesto para ilustrar cómo se ordena la decisión.
La comunidad separaría tres bloques de gasto: (1) urgente — achique, secado y recuperación del cuadro y el ascensor; (2) conservación — solera, bombas, pintura de garaje, saneamiento del portal; (3) mejora opcional — barrera antiinundación en la rampa. Cada bloque se votaría por separado, con la mayoría que corresponda a su naturaleza.
El coste de los bloques comunes se repartiría por coeficiente de participación, descontando lo que cubra el seguro de la comunidad y cualquier ayuda concedida; el resto, en derramas ligadas a hitos de obra. El interior de cada vivienda dañada quedaría fuera de la derrama: lo asume su propietario. Las cantidades concretas dependerían del informe técnico y de los presupuestos reales, por lo que aquí no damos importes.
Cuando la comunidad ya tiene el sí, ayudamos a cerrar el contrato y el calendario para arrancar la rehabilitación del edificio cuanto antes.
Cuándo conviene pedir una visita técnica
No espere a tener la junta convocada para llamar a un técnico. La visita es justamente lo que da munición a la junta. Pídala cuando:
- El garaje, el cuarto de bombas o el foso del ascensor estuvieron bajo el agua y no sabe qué hay que cambiar y qué se puede sanear.
- Aparecen humedades, sales o moho en muros que parecían secos semanas después de la inundación.
- Necesita un informe de daños de zonas comunes con fotos y mediciones para llevar a la junta y al seguro.
- La comunidad quiere comparar ofertas pero las que tiene no están desglosadas igual y no hay forma de compararlas.
- Hay vecinos que quieren reformar su vivienda a la vez y no sabe en qué orden encajarlo con la obra común.
La visita y el informe sirven a la comunidad aunque luego la obra se adjudique a otra empresa: es la base honesta para decidir.
Visitamos zonas comunes, le entregamos un parte de daños y un presupuesto por partidas para que la junta vote sobre datos, no sobre suposiciones.
Preguntas frecuentes
¿Qué mayoría hace falta en la junta para aprobar la reparación tras la inundación?
Depende del tipo de obra. Las reparaciones urgentes y necesarias para conservar el edificio se tramitan de forma más ágil que las mejoras, que suelen exigir mayorías más altas. Las marca la Ley de Propiedad Horizontal y, en su caso, los estatutos del edificio. No demos por supuesto un porcentaje: confírmelo con su administrador de fincas antes de votar, y vote por separado lo urgente, lo de conservación y las mejoras.
¿Quién paga la reparación del garaje si mi vivienda no se inundó?
El garaje y sus instalaciones generales son elementos comunes, así que su reparación es un gasto de toda la comunidad y se reparte, por defecto, según el coeficiente de participación de cada propiedad, aunque su piso no haya sufrido el agua. Lo que sí corre por cuenta de cada propietario es el interior de su vivienda. Si los estatutos fijan un reparto especial para el garaje, se aplica ese.
¿Conviene contratar a una sola empresa para toda la obra del edificio?
Para un edificio inundado, sí suele ser lo más sensato. En un siniestro, lo común y lo privado se tocan (bombas, cuadro general, fachada, bajos), y un único contratista evita que cada gremio culpe al anterior cuando algo falla. Además unifica la planificación, reduce paradas, abarata por economía de escala y entrega una garantía y una documentación conjuntas, justo lo que pide el seguro.
¿Cómo coordinamos la obra común con la reforma de cada vivienda?
Con un calendario compartido y un orden claro: primero lo que da servicio a todos (achique, secado, eléctrico común, ascensor y accesos), después las viviendas que ya estén listas para reformar y, por último, los acabados comunes para no estropearlos. Que sea la misma empresa la que toca lo común facilita encajar las reformas privadas, que comparten andamios, contenedor y avisos de corte. Cada vecino firma su propio contrato pero respeta el calendario del edificio.
¿Qué documentación necesita la comunidad para el seguro y las ayudas?
Una carpeta única desde el primer día: prueba del daño (fotos y vídeos fechados, parte e informe técnico con mediciones), presupuestos por partidas y facturas, actas con el acuerdo de obra y de reparto, la póliza y la comunicación del siniestro, y la convocatoria de ayuda con sus requisitos y plazos. Importes, plazos y requisitos de las ayudas cambian según la convocatoria, así que verifíquelos en la fuente oficial correspondiente.
¿Se puede empezar a reparar antes de que termine la junta?
Las medidas urgentes para poner a salvo el edificio (achicar agua, sanear, recuperar la luz de servicios comunes o el ascensor) suelen poder acometerse de forma ágil porque son de conservación obligatoria, sin esperar a una junta extensa. Las obras de mayor alcance o las mejoras sí requieren el acuerdo formal. Documente desde el primer momento todo lo que se haga de urgencia para el seguro.
¿Y si un vecino se niega a pagar la derrama de la obra común?
El acuerdo válidamente adoptado en junta obliga a todos los propietarios, incluidos los ausentes y los que votaron en contra, y la comunidad dispone de vías para reclamar las cuotas impagadas. La gestión del impago y las consecuencias legales corresponden al administrador de fincas y, si hace falta, a un abogado; no es algo que decida la empresa de obra. Por eso conviene dejar el reparto bien fijado en acta.
¿Qué debe incluir el contrato de la obra del edificio?
El alcance detallado por partidas y mediciones, el precio y la forma de pago por hitos ligados al avance, los plazos, las calidades, las exclusiones, las garantías y el seguro de responsabilidad de la empresa. Para una comunidad es clave que todo quede por escrito y aprobado en junta. Le será útil repasar qué cláusulas debe llevar el contrato de obra antes de firmar.
Por qué apoyarse en Batecs para la obra del edificio
Trabajamos la rehabilitación de edificios y viviendas en Valencia y su área metropolitana, incluida la zona afectada por la DANA. Para una comunidad ofrecemos lo que más le hace falta: un informe de daños claro de zonas comunes, presupuesto por partidas que la junta pueda comparar y un único interlocutor que coordina lo común con las reformas de cada piso. No prometemos lo que decide la ley ni tramitamos por usted las ayudas: ahí le remitimos a su administrador de fincas y a la fuente oficial.
Guía orientativa redactada por el equipo de Batecs, actualizada en junio de 2026, para presidentes y administradores de comunidades de propietarios. No constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La calificación de elementos comunes y privativos y las mayorías para aprobar obras dependen de la Ley de Propiedad Horizontal y de los estatutos de cada edificio; los importes, plazos y requisitos de ayudas y el tratamiento de IVA varían por convocatoria y normativa vigente. Verifique siempre en fuentes oficiales — Generalitat Valenciana, BOE, Agencia Tributaria y la sede de su ayuntamiento — y apóyese en su administrador de fincas o en un abogado antes de votar y contratar.