Cuánto cuesta reformar un piso de 90 m² en Valencia: partidas, calidades y qué infla el presupuesto
No buscamos un número mágico, sino entender por qué dos presupuestos del mismo piso de 90 m² pueden diferir un 40 %. Aquí está el desglose por partidas, lo que cada empresa suele dejar fuera para parecer más barata y cuánto deberías reservar para imprevistos.
Respuesta rápida
Reformar de forma integral un piso de 90 m² en Valencia se mueve, según el mercado, en una franja amplia que depende sobre todo de calidades y de cuánto se toca de instalaciones. Como referencia orientativa, una reforma integral de gama media suele situarse en un rango de precio por metro cuadrado claramente por encima de un simple lavado de cara, y la gama alta puede casi duplicar esa cifra.
La pregunta útil no es «¿cuánto cuesta?», sino «¿qué incluye exactamente este presupuesto y qué se ha quedado fuera?». Demolición, electricidad, fontanería, alicatado, carpintería, pintura, licencia y retirada de escombros son partidas que pueden estar dentro o «olvidadas». Reserva siempre un colchón para imprevistos. Solo un presupuesto hecho tras visita en obra es fiable.
Te lo desglosamos partida por partida y te decimos qué falta antes de que firmes.
| Nivel de calidad | Qué suele incluir | Coste relativo por m² |
|---|---|---|
| Lavado de cara | Pintura, cambio de suelo flotante, pequeños arreglos. Sin tocar instalaciones. | El más bajo (base de referencia) |
| Gama media | Reforma integral con renovación de baño y cocina, instalaciones nuevas, materiales de marca estándar. | Aproximadamente el doble del lavado de cara |
| Gama alta | Calidades premium, carpintería a medida, climatización, domótica, acabados de diseño. | Puede acercarse al triple del lavado de cara |
Qué rango por m² manejar en un piso de 90 m²
El precio por metro cuadrado es la unidad con la que casi todo el sector razona, y por eso conviene entenderlo bien antes de comparar nada. En Valencia y su área metropolitana el rango es muy ancho porque «reforma» abarca desde pintar y cambiar suelos hasta vaciar la vivienda hasta el ladrillo y rehacer todas las instalaciones. Ese mismo término engloba trabajos cuyo coste por m² puede triplicarse de un extremo al otro.
Para un piso de 90 m², lo razonable es pensar en tres escalones. El primero, un lavado de cara, no toca tabiques ni tuberías: pintura, suelo flotante por encima del existente, sustitución de algún sanitario. El segundo, una reforma integral de gama media, renueva baño y cocina completos, cambia la instalación eléctrica y la fontanería, sustituye suelos y carpintería interior con materiales estándar de marca conocida. El tercero, gama alta, incorpora calidades de diseño, carpintería a medida, climatización por conductos o aerotermia y acabados que multiplican la mano de obra.
La trampa habitual es comparar un presupuesto de gama media con otro que en realidad es un lavado de cara disfrazado. Por eso el número por m² solo sirve si va acompañado del alcance. Antes de fijarte en la cifra, sitúa tu reforma en uno de estos escalones; lo desarrollamos junto a otras claves en nuestra guía sobre precio de reforma integral en Valencia.
¿El precio por m² incluye todo?
Casi nunca. El precio por m² que verás en publicidad suele referirse a la obra «tipo» sin licencia, sin gestión de residuos especiales, sin posibles refuerzos estructurales y, a veces, sin IVA. Un piso de 90 m² con dos baños y cocina cerrada no cuesta lo mismo por m² que uno de 90 m² diáfano con un solo baño: la concentración de baños y cocina (las zonas húmedas) es lo que más encarece, y eso un m² medio no lo refleja.
Las partidas reales: qué incluye cada una
Un presupuesto serio se organiza por partidas, no por «reforma completa: importe único». Cada partida es un capítulo de obra con su medición, su material y su mano de obra. Entender qué hay dentro de cada una es lo que te permite comparar dos ofertas de verdad. Esta es la columna vertebral de cualquier reforma integral de un piso de 90 m².
| Partida | Qué incluye | Qué vigilar |
|---|---|---|
| Demolición y desmontaje | Retirar suelos, alicatados, tabiques no estructurales, sanitarios, carpintería y mobiliario fijo. | Que esté el desmontaje de la cocina y el picado de baños, no solo «demoler tabiques». |
| Albañilería y tabiquería | Nueva distribución, tabiques, recibido de instalaciones, formación de duchas, regularización de suelos. | Si se abren huecos o se quita un tabique de carga, debe aparecer refuerzo estructural y técnico. |
| Instalación eléctrica | Cuadro nuevo, circuitos, puntos de luz y enchufes, mecanismos, boletín del instalador. | Que incluya el boletín/certificado y el número de puntos, no «electricidad» a secas. |
| Fontanería y saneamiento | Tuberías de agua fría y caliente, desagües, llaves de corte, bajantes accesibles. | En pisos antiguos, sustituir bajantes y montantes propios puede ser una partida aparte. |
| Alicatado y solado | Colocación de pavimento y revestimiento de baños y cocina, rodapiés, juntas. | El material lo eliges tú; el presupuesto debe fijar un precio de referencia por m² de azulejo. |
| Carpintería | Puertas interiores, frente de armario, en su caso ventanas y mobiliario de cocina. | Distinguir carpintería de serie de la hecha a medida: la diferencia de coste es enorme. |
| Pintura y acabados | Preparación de paredes y techos, plastecido, pintura, falsos techos de pladur. | Que incluya la preparación, no solo «dar pintura»: en piso viejo es media partida. |
| Licencias y gestión | Tasas municipales, proyecto o memoria si procede, dirección técnica, seguros. | Suele faltar o ir «según ayuntamiento». Verifica el trámite en tu municipio. |
| Gestión de residuos | Contenedor o saca, transporte y canon de vertedero de los escombros. | Una reforma integral genera toneladas de escombro; si no aparece, está oculto. |
Cuando recibas dos presupuestos, no compares totales: compara partida por partida. Si en uno falta «gestión de residuos» o «licencias», ese importe reaparecerá durante la obra. Tienes un método paso a paso para hacerlo en nuestra guía de cómo comparar presupuestos de reforma.
Las partidas que «se olvidan» para abaratar
Aquí está el verdadero ángulo de este análisis: muchos presupuestos no son baratos porque la empresa sea más eficiente, sino porque han recortado el alcance sin avisarte. Estas son las omisiones más frecuentes que hacen que una oferta parezca un 20-30 % más económica de lo que acabará costando.
- La licencia y las tasas municipales. Se dejan «a cargo del propietario» o «según ayuntamiento», de modo que no suman en el total comparativo.
- La retirada de escombros. Un piso de 90 m² vaciado genera varios contenedores; si no figura, lo pagarás aparte.
- El boletín eléctrico y el certificado de fin de obra. Documentos imprescindibles que a veces no se valoran.
- La nivelación y preparación de soportes. Recrecidos de suelo, regularización de paredes torcidas, saneado de techos: típico en vivienda antigua.
- Los remates finales. Silicona, sellados, ajuste de puertas, limpieza de fin de obra. Parecen menores, pero suman.
- Las ayudas de obra a otros gremios. Apertura y cierre de rozas para el aire acondicionado o la cocina, por ejemplo.
Ninguna de estas omisiones es ilegal, pero falsea la comparación. La pregunta que desactiva la trampa es sencilla: «¿este precio es llave en mano, con todo terminado y legalizado, o quedan trabajos por mi cuenta?». Si la respuesta no es tajante, falta letra pequeña.
Te señalamos qué partidas faltan en cada uno para que la comparación sea justa.
Qué diferencia la calidad media de la alta
La calidad no es una etiqueta vaga: se concreta en materiales y en horas de mano de obra. Dos pisos de 90 m² con la misma distribución pueden separarse mucho en coste solo por la elección de acabados, y conviene saber dónde se nota cada euro.
Materiales de marca estándar
Porcelánico de formato común, mobiliario de cocina modular de serie, encimera de cuarzo de gama básica, puertas lacadas estándar, grifería de marca con buena relación calidad-precio. Instalaciones nuevas y bien ejecutadas, pero sin elementos singulares.
Diseño, formatos grandes y a medida
Gran formato y porcelánico imitación piedra natural, carpintería y armarios a medida, encimeras premium, climatización por conductos o aerotermia, domótica, iluminación técnica. Más material caro y, sobre todo, muchas más horas de mano de obra especializada.
El salto de coste no es lineal. Subir la encimera de la cocina de gama media a premium puede suponer un sobreprecio notable solo en ese elemento; el porcelánico de gran formato exige más mano de obra porque cada pieza es más difícil de colocar y replantear. Por eso, en gama alta, el peso de la mano de obra crece más rápido que el del material. Si quieres priorizar dónde invertir, en reforma de cocinas y reforma de baños es donde la calidad se percibe a diario y donde más se nota a la hora de vender.
Por qué dos presupuestos del mismo piso difieren tanto
Es la duda que más se repite por teléfono: «Tengo dos presupuestos del mismo piso de 90 m² y uno es un 35 % más caro, ¿me están engañando?». No necesariamente. Las diferencias casi siempre vienen de cinco fuentes, y ninguna se ve en el total.
- Alcance distinto. Uno cambia toda la fontanería y el otro solo «lo que se vea». Mismo piso, obra diferente.
- Calidades supuestas. Si no fijas tú las calidades, cada empresa presupuesta las suyas: una imagina gama media y otra gama básica.
- Partidas omitidas. Las que vimos antes: licencia, escombros, preparación de soportes.
- Estructura de empresa. Equipo propio frente a subcontratación en cadena; cada eslabón añade margen, pero también responsabilidad y coordinación.
- Mediciones diferentes. Metros de alicatado, número de puntos de luz, unidades de puerta. Si las mediciones no coinciden, el total tampoco puede.
La forma de neutralizar el desorden es entregar a todas las empresas el mismo pliego de calidades y el mismo alcance, y exigir presupuestos por partidas con mediciones. Así comparas manzanas con manzanas. Cuando recibas precios muy dispares sin que cambie el alcance, el barato suele esconder omisiones y el caro, calidades superiores: ninguno «engaña», simplemente describen reformas distintas.
Criterio propio de Batecs: antes de pedir presupuestos, escribe en una hoja tu pliego de calidades (qué porcelánico, qué encimera, cuántos puntos de luz, qué grifería) y pásalo a todos. Es lo más rentable que harás en toda la reforma: convierte cinco presupuestos incomparables en cinco ofertas que puedes poner una al lado de otra.
Cuánto reservar para imprevistos
Ninguna reforma de un piso, sobre todo si tiene años, termina exactamente como empezó en el papel. Al levantar suelos o abrir rozas aparecen sorpresas: una bajante en mal estado, una instalación eléctrica sin toma de tierra, humedades latentes, un forjado que pide refuerzo. No es mala praxis del instalador; es que hay cosas que no se ven hasta que se pica.
La práctica prudente del mercado es reservar un colchón para imprevistos además del importe presupuestado. No es dinero que vayas a gastar seguro, sino una holgura para decidir con calma cuando aparezca algo. Cuanto más antigua sea la vivienda y menos información tengas de sus instalaciones, mayor debe ser ese margen. En pisos de muchas décadas, ese colchón debería ser más generoso que en una vivienda relativamente moderna.
Un buen presupuesto reduce los imprevistos porque la visita técnica detecta antes los riesgos, pero no los elimina. Pregunta siempre cómo se gestionan los cambios de obra: los precios contradictorios deben acordarse por escrito antes de ejecutarse, nunca presentarse como factura sorpresa al final. Profundizamos en cómo blindar esto en nuestra guía para evitar sobrecostes en una reforma.
Checklist para entender un presupuesto de tu piso de 90 m²
- Aparece el desglose por partidas con sus mediciones, no un importe único.
- Están incluidas demolición, instalaciones, alicatado, carpintería, pintura, licencia y residuos.
- Las calidades están fijadas (referencias o precios por m²), no «a definir».
- Indica si el precio es llave en mano y si incluye IVA.
- Recoge plazo de obra y cómo se gestionan los precios contradictorios.
- Detalla forma de pago por hitos vinculados al avance real de la obra.
- Incluye garantía por escrito y datos de la empresa que firma.
Errores que salen caros
- Elegir solo por precio total. El más barato suele ser el que más partidas ha omitido; acabarás pagando esas omisiones con la obra ya empezada y sin margen para negociar.
- No fijar tú las calidades. Si dejas que cada empresa imagine los materiales, estás comparando reformas distintas y la oferta «ganadora» puede ser la de peor acabado.
- Aceptar «reforma completa: importe único». Sin desglose por partidas no puedes verificar nada ni reclamar después qué estaba incluido.
- No reservar colchón para imprevistos. Cuando aparezca la bajante podrida o el forjado a reforzar, tomarás malas decisiones por falta de margen.
- Pagar gran parte por adelantado. Los pagos deben ir ligados al avance real; un anticipo desproporcionado te deja sin palanca si algo va mal.
- Olvidar la licencia. Reformar sin el trámite municipal correcto puede acarrear problemas; verifica siempre qué exige tu ayuntamiento.
Supuesto: piso de 90 m² con dos baños y cocina cerrada
Imaginemos un piso de 90 m² de unas cuantas décadas en una zona de Valencia, con dos baños, cocina cerrada y la voluntad de hacer una reforma integral de gama media. Es un supuesto ilustrativo para entender el reparto del gasto, no una obra ejecutada por Batecs ni un precio cerrado.
En un caso así, el grueso del presupuesto no se reparte por igual entre estancias. Las zonas húmedas (dos baños y la cocina) suelen concentrar buena parte del coste, porque acumulan fontanería, alicatado, sanitarios, mobiliario y electrodomésticos. Las instalaciones (electricidad y fontanería nuevas en toda la vivienda) son la segunda gran bolsa. El resto se reparte entre suelos, pintura, carpintería, falsos techos, licencia y residuos.
La lección del supuesto: si quieres ajustar el gasto, el lugar donde más se mueve la aguja es la calidad de baños y cocina, no la pintura del salón. Y si dudas entre cambiar la bañera por ducha o hacer baño completo, lo analizamos en cambio de bañera por ducha o reforma de baño. Cualquier cifra concreta para tu vivienda solo es fiable tras una visita en obra.
Visitamos tu vivienda en Valencia o el área metropolitana y te entregamos un presupuesto por partidas, sin partidas escondidas.
Cuándo conviene pedir una visita técnica
Hay momentos en los que ningún precio por m² ni ninguna calculadora online sustituye a un técnico viendo tu piso. Pide visita técnica antes de cerrar nada si se da alguno de estos casos:
- El piso tiene varias décadas y no conoces el estado de bajantes, montantes o cuadro eléctrico.
- Quieres cambiar la distribución (mover la cocina, abrir el salón, unir baños) y no sabes qué tabiques son de carga.
- Hay manchas de humedad, grietas o suelos que «suenan a hueco».
- Los presupuestos que tienes difieren mucho y necesitas saber cuál refleja el alcance real.
- El inmueble está en zona afectada por la DANA de octubre de 2024 y puede haber daños no visibles en instalaciones o estructura.
La visita técnica es lo que transforma un rango orientativo en un presupuesto fiable: se miden los metros reales, se revisan las instalaciones existentes y se detectan los riesgos que disparan los imprevistos. Conocemos bien las viviendas de Valencia y su área metropolitana.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta de media reformar un piso de 90 m² en Valencia?
No existe una media fiable porque «reforma» abarca desde pintar y cambiar suelos hasta vaciar la vivienda y rehacer todas las instalaciones. Como referencia orientativa del mercado, una reforma integral de gama media suele costar por m² aproximadamente el doble que un lavado de cara, y la gama alta puede acercarse al triple. La cifra real para tu piso solo se conoce tras una visita en obra, porque depende de calidades, distribución y estado de las instalaciones.
¿Por qué un presupuesto es mucho más barato que otro del mismo piso?
Casi siempre por tres motivos: el alcance es distinto (uno cambia toda la fontanería y otro solo lo visible), las calidades supuestas no coinciden, o el barato ha omitido partidas como licencia, retirada de escombros o preparación de soportes. Para comparar de forma justa, entrega a todas las empresas el mismo pliego de calidades y exige presupuestos por partidas con mediciones.
¿Qué partidas se «olvidan» más a menudo para que el precio parezca menor?
Las más habituales son la licencia y las tasas municipales, la gestión y retirada de escombros, el boletín eléctrico y el certificado de fin de obra, la nivelación y preparación de paredes y suelos, y los remates finales (sellados, ajuste de puertas, limpieza de fin de obra). Ninguna es ilegal omitirla en la oferta, pero falsea la comparación y reaparece durante la obra.
¿Cuánto debería reservar para imprevistos?
La práctica prudente es guardar un colchón económico además del importe presupuestado, mayor cuanto más antigua sea la vivienda y menos sepas de sus instalaciones. No es dinero que vayas a gastar con seguridad, sino holgura para decidir con calma cuando al picar aparezca una bajante en mal estado, una instalación sin toma de tierra o un forjado que pide refuerzo.
¿Qué diferencia hay entre gama media y gama alta en un piso de 90 m²?
La gama media usa materiales de marca estándar (porcelánico común, cocina modular de serie, encimera de cuarzo básica) con instalaciones nuevas bien ejecutadas. La gama alta incorpora gran formato, carpintería y armarios a medida, encimeras premium, climatización por conductos o aerotermia y domótica. El salto de coste no es lineal: en gama alta pesa más la mano de obra especializada que el propio material.
¿El precio por metro cuadrado incluye la licencia y el IVA?
Normalmente no. El precio por m² de publicidad suele referirse a la obra «tipo» sin licencia municipal, sin gestión de residuos y, a veces, sin IVA. Comprueba siempre si la oferta es llave en mano y si el importe lleva impuestos incluidos. En temas de IVA aplicable, licencias o ayudas conviene verificar la situación en la fuente oficial correspondiente antes de dar nada por hecho.
¿Es fiable un presupuesto dado por teléfono o por metros sin ver el piso?
Sirve solo como orientación de partida. Un presupuesto fiable necesita visita en obra: medir los metros reales, revisar el estado de fontanería, electricidad y posibles refuerzos, y concretar las calidades. Sin esa visita, cualquier cifra es un rango aproximado que puede cambiar de forma importante cuando se conozca la realidad de la vivienda.
Cómo trabajamos los presupuestos en Batecs
En Batecs hacemos reformas integrales en Valencia y su área metropolitana (l’Horta, Paterna, La Eliana, Bétera, Riba-roja, La Cañada, Godella, Rocafort, Llíria, Moncada, Alboraya, Puçol, Paiporta, Meliana, San Antonio de Benagéber) y en la zona afectada por la DANA de octubre de 2024. Presupuestamos por partidas, con mediciones, tras visitar la vivienda, para que sepas exactamente qué pagas y qué queda fuera. Trabajamos también con reformas integrales de pisos y casas.
Contenido orientativo redactado en junio de 2026 por el equipo de Batecs. Los rangos de precio reflejan tendencias del mercado de reformas en Valencia y son ilustrativos: no constituyen una oferta ni un precio cerrado, y solo un presupuesto elaborado tras visita en obra es fiable. Para cuestiones de IVA aplicable a reformas, licencias de obra, tasas municipales o ayudas, verifica siempre la información actualizada en la fuente oficial: la Agencia Tributaria, la Generalitat Valenciana y el ayuntamiento de tu municipio. Para empezar, puedes conocer el proceso de una reforma integral paso a paso o pedir tu presupuesto por partidas.