Checklist antes de empezar la reforma: 30 cosas que tienes que dejar resueltas (y casi nadie te avisa)
La mayoría de retrasos y broncas durante una obra no nacen de la albañilería, sino de cuatro cosas que se dieron por hechas: avisar a la comunidad, dónde van los muebles, qué pasa con la luz y el agua, y qué se acordó por escrito. Esta es la lista de comprobación para llegar al primer día sin sustos.
Respuesta rápida
Antes de empezar una reforma conviene tener cerrados seis bloques: el acuerdo con la empresa por escrito (alcance, calidades, plazos y forma de pago), la comunidad y los vecinos avisados, los suministros resueltos (luz, agua y acceso a internet de obra), el almacenaje o vaciado de los muebles, los seguros y permisos al día y un acta del estado inicial de la vivienda con fotos.
Si dejas estas 30 cosas resueltas, el primer día de obra empieza poniendo escombro en la calle y no discutiendo quién avisa al presidente de la comunidad. Lo que depende del ayuntamiento o de la junta de vecinos está marcado para que lo verifiques tú.
Repasa estos 30 puntos con tu empresa en la visita técnica y verás dónde aún hay flecos sin atar.
| Bloque | Qué dejar resuelto | De quién depende |
|---|---|---|
| Acuerdo con la empresa | Contrato, alcance, calidades, plazos y pagos por hito | Tú + empresa |
| Comunidad y vecinos | Aviso a la junta, horarios, ascensor y acceso | Comunidad (a verificar) |
| Suministros | Luz y agua de obra, cuadro, llaves de paso, wifi | Tú + empresa |
| Muebles y enseres | Vaciado, guardamuebles, embalaje y protecciones | Tú |
| Seguros y permisos | Licencia o declaración, seguro de hogar y RC de la empresa | Ayuntamiento (a verificar) |
| Estado inicial | Acta con fotos de la vivienda y de zonas comunes | Tú + empresa |
Qué dejar cerrado con la empresa antes de empezar
El primer bloque no va de cajas ni de cartones: va de papel. La fuente número uno de discusiones a mitad de obra es que cada parte recuerda un acuerdo distinto. Antes del primer día deberías tener firmado un documento donde aparezca el alcance exacto de lo que se hace y de lo que no, las calidades de cada material con marca y modelo (no «gres de primera calidad», sino la referencia concreta), un calendario con fecha de inicio y fin estimado, y un cuadro de pagos por hitos ligados a fases ejecutadas, no por fechas del calendario.
El presupuesto cerrado es tu mejor seguro
Pide que el presupuesto venga desglosado por partidas y mediciones, con las exclusiones escritas en negro sobre blanco. Si una partida pone «imprevistos» sin tope, pregunta cuánto se estima y qué pasa si se supera. Conviene acordar también el procedimiento para los cambios sobre la marcha: cualquier modificación debería reflejarse por escrito antes de ejecutarse, con su precio. Repasa con calma las cláusulas del contrato de reforma para no firmar a ciegas.
Quién es tu interlocutor
Acuerda una sola persona de contacto por cada lado. En obra hablan muchos gremios y, si cada uno te pregunta a ti, acabarás tomando decisiones técnicas que no te corresponden. Una reforma integral de tu vivienda bien organizada tiene un jefe de obra que centraliza, y tú decides sobre acabados, no sobre el orden de los tabiques.
Cómo avisar a la comunidad y a los vecinos
Este es el bloque que casi nadie pone en su lista y el que más roces genera. Una obra mueve escombro, ocupa el ascensor, genera ruido y, a veces, requiere tocar elementos comunes. Avisar bien no es un gesto de cortesía: te ahorra denuncias y paralizaciones.
Qué comunicar y a quién
Lo prudente es informar por escrito al presidente o al administrador de la comunidad con la fecha de inicio, la duración estimada y los horarios de trabajo. Muchas comunidades fijan horarios de obra en sus estatutos o en el reglamento de régimen interno; conviene leerlos antes de comprometer un calendario. A verificar: si la reforma afecta a fachada, a la estructura del edificio o a bajantes generales, puede requerirse autorización de la junta. Esto depende de cada comunidad y de cada estatuto, así que confírmalo con tu administrador antes de empezar.
El ascensor y los accesos
Acuerda con la empresa quién protege el ascensor y el portal, y cómo se retira el escombro. Un buen detalle: avisa puerta a puerta a los vecinos colindantes. Una nota amable en el portal con las fechas y un teléfono de contacto reduce drásticamente las quejas. Si trabajas en una reforma en Valencia dentro de un edificio antiguo, ten en cuenta que las escaleras estrechas condicionan cómo entran y salen los materiales.
Qué hacer con los suministros y la luz de obra
Sin electricidad y agua no hay obra que avance. Parece evidente, pero es habitual llegar al primer día con la luz dada de baja «para ahorrar» o con la llave de paso general sin localizar.
Luz y agua disponibles desde el día uno
Mantén el suministro eléctrico activo: la maquinaria, las herramientas y la iluminación provisional lo necesitan. Localiza el cuadro eléctrico y la llave de paso general del agua, y comprueba que cierran bien antes de empezar (una llave agarrotada es un problema el día que hay que cortar de urgencia). Si la reforma incluye rehacer instalaciones, habla con la empresa sobre cuándo se darán de baja temporalmente y qué provisional se monta.
Conexión y previsión de gas
Si hay caldera o cocina de gas, acuerda quién gestiona el corte y la posterior revisión por instalador autorizado. Y un detalle menor que se agradece: una conexión a internet básica en obra agiliza los partes, las fotos y las consultas. Para entender cómo encajan estas tareas en el calendario general, te ayuda repasar las fases de una reforma integral paso a paso.
Muebles, enseres y dónde guardarlo todo
Una vivienda llena de muebles es una obra lenta y cara: el equipo pierde tiempo moviendo cosas, hay riesgo de daños y la protección sale por un dinero que nadie había presupuestado. Decide pronto si vacías por completo o conservas alguna estancia.
Vaciar, guardar o proteger
Las tres opciones tienen sentido según el caso. Vaciar del todo es lo más eficiente cuando la reforma es integral. Un guardamuebles resuelve el almacenaje de lo que conservas, y conviene reservarlo con antelación. Si optas por dejar muebles en una habitación cerrada, acuerda con la empresa cómo se protege del polvo y quién se responsabiliza si algo se daña. El polvo de obra entra por todas partes: lo que no quieras limpiar durante semanas, mejor fuera.
Lo que se tira y lo que se dona
Aprovecha para hacer criba antes, no durante. Separa lo que va al punto limpio, lo que se dona y lo que se guarda. Vaciar a conciencia reduce el volumen de escombro y, de paso, el coste de retirada. Documenta con fotos cualquier mueble valioso por si hubiera que reclamar.
Seguros y permisos: qué conviene tener al día
Este bloque mezcla dos cosas distintas que conviene no confundir: los permisos que habilitan la obra y los seguros que te protegen si algo sale mal.
Permisos y licencias
A verificar: según el alcance, una reforma puede requerir desde una comunicación previa o declaración responsable hasta una licencia de obra mayor cuando se toca estructura, distribución o fachada. Los trámites, plazos y tasas dependen de cada ayuntamiento y cambian con el tiempo, así que la regla honesta es consultar en tu ayuntamiento o con un técnico antes de empezar. No firmes un calendario que dé por concedido un permiso que aún no tienes.
Seguros que conviene revisar
Pide a la empresa que acredite su seguro de responsabilidad civil en vigor: cubre los daños que la obra pudiera causar a terceros, a tu vivienda o a la comunidad. Por tu parte, avisa a tu compañía de tu seguro de hogar de que vas a reformar; algunas pólizas matizan coberturas durante una obra y conviene saberlo de antemano. Comprueba también que los trabajadores están dados de alta. Todo esto encaja con las garantías que debe recoger el contrato.
Cómo documentar el estado inicial de la vivienda
El acta de estado inicial es el punto que distingue una preparación amateur de una profesional. Es, simplemente, dejar constancia de cómo está todo antes de que entre la primera maza.
Qué fotografiar y guardar
Haz un recorrido con el móvil y fotografía cada estancia, los suelos, las paredes, las ventanas, las grietas previas y el estado de las zonas comunes por las que pasarán los materiales: portal, escalera, ascensor, rellano. Anota la fecha. Si ya hay desperfectos, déjalos registrados para que no se discutan al final. Es la mejor defensa para todos: protege tu vivienda y también a la empresa de reclamaciones injustas.
Lecturas y planos
Apunta las lecturas de los contadores de luz y agua al inicio, guarda los planos si los tienes y localiza el certificado de la instalación eléctrica por si hay que actualizarla. Tener esta carpeta ordenada desde el día cero te ahorra carreras a mitad de obra.
Repasamos contigo el alcance, los plazos y la logística de tu obra para que el primer día empiece sin flecos.
Checklist de 30 puntos por bloques
Aquí tienes la lista completa para imprimir mentalmente y repasar antes de empezar. Está agrupada por los seis bloques anteriores. Marca cada punto como cerrado y verás dónde aún hay trabajo pendiente.
Acuerdo con la empresa (1–6)
- Contrato firmado con alcance detallado de lo que se hace y lo que no.
- Calidades por escrito con marca y modelo de cada material clave.
- Presupuesto cerrado por partidas, con mediciones y exclusiones.
- Calendario con fecha de inicio y fin estimado.
- Pagos ligados a hitos de obra, no a fechas del calendario.
- Una sola persona de contacto por cada lado y procedimiento de cambios.
Comunidad y vecinos (7–11)
- Aviso por escrito a la comunidad con fechas y duración estimada.
- Horarios de obra revisados en los estatutos o reglamento interno (a verificar).
- Autorización de junta si se toca fachada, estructura o bajantes (a verificar).
- Protección acordada del ascensor, el portal y la escalera.
- Nota informativa a los vecinos colindantes con un teléfono de contacto.
Suministros (12–16)
- Suministro eléctrico activo desde el primer día de obra.
- Cuadro eléctrico localizado y accesible.
- Llave de paso general del agua localizada y comprobada.
- Plan acordado para bajas temporales de agua, luz o gas.
- Conexión a internet básica para partes y fotos en obra.
Muebles y enseres (17–22)
- Decisión tomada: vaciar por completo o conservar estancias.
- Guardamuebles reservado con antelación si hace falta.
- Embalaje de lo frágil y de los objetos de valor.
- Protección acordada de los muebles que se queden y responsable de daños.
- Criba previa: punto limpio, donación y conservación separados.
- Fotos de los muebles valiosos por si hubiera que reclamar.
Seguros y permisos (23–27)
- Permiso, comunicación previa o licencia tramitado según el alcance (a verificar).
- Seguro de responsabilidad civil de la empresa acreditado y en vigor.
- Aviso a tu compañía del seguro de hogar de que vas a reformar.
- Alta de los trabajadores comprobada.
- Gestión del corte y revisión del gas por instalador autorizado.
Estado inicial y logística (28–30)
- Acta de estado inicial con fotos fechadas de la vivienda y zonas comunes.
- Lecturas de contadores de luz y agua anotadas al inicio.
- Carpeta con planos, certificado eléctrico y datos de contacto a mano.
Errores que salen caros
- Dar de baja la luz «para no pagar de más»: la obra se para o se encarece con grupos provisionales. Mantén el suministro activo hasta que la empresa diga otra cosa.
- No avisar a la comunidad: una queja formal puede paralizar la obra justo cuando los gremios ya están dentro. Informa por escrito y revisa los horarios permitidos.
- Empezar sin contrato cerrado: sin alcance ni calidades por escrito, cada cambio se convierte en una negociación tensa. Lo barato de no formalizar sale carísimo.
- Dejar muebles «en una habitación»: el polvo entra igual y proteger sobre la marcha cuesta tiempo y dinero no previsto. Decide pronto qué vacías.
- No documentar el estado inicial: al final no se sabe qué desperfecto es nuevo y cuál ya estaba. Cuatro fotos al principio evitan una discusión al final.
- Dar por concedido un permiso que aún no tienes: firmar un calendario sobre una licencia pendiente es construir sobre arena. Verifica el trámite en tu ayuntamiento antes.
Supuesto: piso vacío frente a piso habitado durante la obra
Imaginemos dos viviendas idénticas de unos 85 m² que afrontan una reforma integral. Es un supuesto hipotético para ilustrar la diferencia, no una obra ejecutada por Batecs.
En el piso A, el propietario lo vacía por completo, contrata un guardamuebles, avisa a la comunidad con dos semanas de margen y entrega un acta de estado inicial con fotos. El equipo entra el primer día y empieza directamente con la demolición. La logística no genera tiempos muertos.
En el piso B, el propietario decide quedarse a vivir y conservar muebles en dos habitaciones. Cada fase obliga a mover protecciones, sellar polvo y coordinar accesos, y un vecino presenta una queja por horarios que nadie había consultado. El resultado típico de mercado es que el piso B acumula más jornadas de logística y más fricción, aunque la obra «de albañilería» sea la misma.
La lección orientativa: la preparación previa no es papeleo, es tiempo de obra que se ahorra. Cada caso real varía según la vivienda, el edificio y la comunidad.
Te ayudamos a ordenar la logística, los avisos y el acta de estado inicial antes de empezar tu obra.
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Cuándo conviene pedir una visita técnica
Hay situaciones en las que una lista no basta y conviene que un técnico vea la vivienda antes de comprometer fechas. Pide visita técnica si:
- El edificio es antiguo y no sabes si la reforma toca estructura, bajantes o fachada (eso cambia el permiso necesario, a verificar con el ayuntamiento).
- Hay grietas, humedades previas o instalaciones eléctricas que parecen obsoletas y quieres dejarlas registradas antes de empezar.
- Dudas entre vaciar del todo o quedarte a vivir y necesitas estimar el impacto real en plazos.
- La comunidad tiene normas estrictas de horarios o accesos y quieres encajar el calendario sin sorpresas.
Una visita técnica bien hecha aterriza el calendario y detecta los flecos de esta lista que solo se ven sobre el terreno. Si tu obra está en Valencia o su área metropolitana, la logística de edificio pesa tanto como la propia reforma.
Preguntas frecuentes
¿Qué es lo primero que tengo que dejar resuelto antes de empezar una reforma?
El acuerdo con la empresa por escrito. Antes de cualquier logística, conviene tener cerrado el alcance de lo que se hace y lo que no, las calidades de los materiales con marca y modelo, un calendario con fecha de inicio y fin estimado y un cuadro de pagos ligado a hitos de obra. Sin ese papel, cada cambio durante la obra se convierte en una discusión.
¿Tengo que avisar a la comunidad de vecinos antes de reformar?
Lo prudente es informar por escrito al presidente o al administrador con la fecha de inicio, la duración estimada y los horarios de trabajo. Muchas comunidades fijan horarios de obra en sus estatutos, y si la reforma afecta a fachada, estructura o bajantes generales puede requerirse autorización de la junta. Como cada comunidad tiene sus normas, confírmalo con tu administrador antes de empezar.
¿Conviene dar de baja la luz y el agua durante la obra?
No. Conviene mantener el suministro eléctrico activo desde el primer día, porque la maquinaria, las herramientas y la iluminación lo necesitan. Lo que sí debes hacer es localizar el cuadro eléctrico y la llave de paso general del agua, comprobar que cierran bien y acordar con la empresa cuándo se harán las bajas temporales si hay que rehacer instalaciones.
¿Qué hago con los muebles si me quedo a vivir durante la reforma?
Decide pronto si vacías del todo o conservas alguna estancia. Vaciar es lo más eficiente en una reforma integral; si conservas muebles, lo ideal es un guardamuebles reservado con antelación. Si dejas algo en una habitación cerrada, acuerda por escrito con la empresa cómo se protege del polvo y quién se responsabiliza de los daños, porque el polvo de obra entra por todas partes.
¿Necesito licencia o permiso para reformar mi vivienda?
Depende del alcance. Una reforma puede requerir desde una comunicación previa o declaración responsable hasta una licencia de obra mayor cuando se toca estructura, distribución o fachada. Los trámites, plazos y tasas dependen de cada ayuntamiento y cambian con el tiempo, así que lo honesto es consultarlo en tu ayuntamiento o con un técnico antes de empezar, y no firmar un calendario que dé por concedido un permiso pendiente.
¿Para qué sirve un acta de estado inicial de la vivienda?
Sirve para dejar constancia de cómo está todo antes de que entre la primera maza. Consiste en fotografiar cada estancia, los suelos, las paredes, las ventanas, las grietas previas y las zonas comunes por las que pasarán los materiales, con la fecha anotada. Es la mejor defensa para ambas partes: protege tu vivienda y evita que se atribuyan a la obra desperfectos que ya existían.
¿Qué seguros debería revisar antes de empezar la obra?
Dos sobre todo. Pide a la empresa que acredite su seguro de responsabilidad civil en vigor, que cubre los daños que la obra pudiera causar a terceros, a tu vivienda o a la comunidad. Y avisa a tu compañía del seguro de hogar de que vas a reformar, porque algunas pólizas matizan coberturas durante una obra. Comprueba además que los trabajadores están dados de alta.
¿Cómo deberían estructurarse los pagos antes de empezar?
Lo recomendable es ligar los pagos a hitos de obra ejecutados y verificables, no a fechas fijas del calendario. Así, cada cobro corresponde a una fase real terminada y tú mantienes capacidad de control si algo se retrasa. Conviene que el reparto de pagos quede escrito en el contrato junto con el procedimiento para cualquier cambio sobre la marcha.
Cómo trabajamos esta fase en Batecs
En Batecs entendemos que la obra empieza mucho antes del primer martillazo. Antes de fijar fechas repasamos contigo el alcance, los avisos a la comunidad, la logística de muebles y suministros, y dejamos por escrito el acta de estado inicial. Trabajamos en Valencia y su área metropolitana con presupuesto por partidas y una persona de contacto que centraliza la obra, para que no tengas que tomar decisiones técnicas que no te corresponden.
Contenido orientativo publicado en agosto de 2026 y revisado por el equipo técnico de Batecs. Esta guía no sustituye al asesoramiento de un técnico ni a la normativa aplicable. Los aspectos marcados como «a verificar» (licencias, comunicaciones previas, horarios de obra, autorizaciones de comunidad y seguros) dependen de cada ayuntamiento, de los estatutos de la comunidad y de tu póliza, y cambian con el tiempo: confírmalos en fuente oficial, como tu ayuntamiento o la Generalitat Valenciana. ¿Siguiente paso? Repasa las fases de una reforma integral paso a paso o cuánto suele tardar una reforma integral para encajar este checklist en tu calendario, y cuando tengas la lista cerrada, pide un presupuesto por partidas.