Derrama para la obra de la comunidad: cómo se calcula, cómo se reparte y cómo evitar sorpresas en el presupuesto
Una derrama bien planteada se sabe calcular, se sabe repartir y, sobre todo, se sabe cerrar antes de empezar la obra. Aquí está la parte legal explicada en cristiano y, además, lo que casi nadie cuenta: por qué la cifra se dispara a mitad de proyecto y cómo evitarlo.
Respuesta rápida
Una derrama es una aportación extraordinaria que la comunidad aprueba en junta para pagar una obra que no cabe en la cuota mensual ordinaria. Se calcula dividiendo el coste total aprobado entre todos los propietarios según su coeficiente de participación (el porcentaje que figura en la escritura), salvo que los estatutos digan otra cosa.
La paga el propietario, no el inquilino, porque es un gasto de inversión sobre el inmueble. Y la mayoría de los sustos no vienen del cálculo, sino de un presupuesto flojo: partidas abiertas, mediciones inexistentes y cosas «por verse» que aparecen cuando ya no hay marcha atrás. Un proyecto cerrado antes de votar es la mejor protección contra una segunda derrama.
Antes de aprobar una derrama, conviene un presupuesto medido por partidas para que la cifra que se vota sea la que se paga.
| Concepto | Qué significa | Quién decide / paga |
|---|---|---|
| Cuota ordinaria | Gasto corriente y previsible (limpieza, ascensor, luz, seguro) | Presupuesto anual de la junta; la paga el propietario |
| Derrama ordinaria | Aportación extra prevista, p. ej. para nutrir el fondo de reserva | Acuerdo de junta; la paga el propietario |
| Derrama extraordinaria | Aportación para una obra grande no prevista (fachada, cubierta, ascensor) | Junta con la mayoría que exija la ley; la paga el propietario |
| Base de reparto habitual | Coeficiente de participación de cada vivienda/local en la escritura | Salvo regla distinta en estatutos o acuerdo |
| Causa nº1 de sobresalto | Una segunda derrama a mitad de obra por imprevistos | Se evita con proyecto y medición previos |
Cómo se calcula una derrama por coeficiente de participación
El cálculo de una derrama tiene dos pasos y ninguno es misterioso. Primero se fija el coste total de la obra que la comunidad aprueba (el importe del presupuesto adjudicado, más honorarios técnicos, tasas y un margen de imprevistos si se ha previsto). Después ese total se reparte entre los propietarios según su coeficiente de participación: el porcentaje que cada vivienda o local tiene asignado en el título constitutivo y que aparece en la escritura.
La regla mental es sencilla: tu derrama = coste total × tu coeficiente. Si tu piso figura con un coeficiente del 4,1 %, te corresponde el 4,1 % de la factura. Por eso un ático grande paga más que un estudio interior aunque la obra sea común: el coeficiente ya recoge superficie, planta y otros factores que se fijaron al constituir la comunidad.
Hay matices importantes. La base de reparto por coeficiente es la regla general, pero los estatutos pueden establecer otra (por ejemplo, repartir el ascensor solo entre quienes lo usan, o por partes iguales) y la junta puede acordar criterios distintos para una obra concreta dentro de lo que la ley permite. Si en tu edificio hay locales en planta baja con acceso independiente, es habitual que tengan exenciones o coeficientes específicos para ciertos elementos. Antes de discutir cifras, conviene mirar qué dice el título y los estatutos: ahí está escrita la mitad de la respuesta.
Atención a los coeficientes «de memoria». Muchas discusiones de junta nacen de que cada vecino cree recordar su porcentaje. La cifra válida es la de la escritura y la nota simple, no la estimación por metros cuadrados. Pídele al administrador el cuadro de coeficientes actualizado antes de votar el reparto.
Cuota ordinaria, derrama ordinaria y extraordinaria: en qué se diferencian
Se confunden constantemente y conviene separarlas, porque cada una se aprueba y se paga de forma distinta.
Cuota ordinaria
Es el gasto corriente y previsible del edificio: limpieza de escalera, mantenimiento del ascensor, electricidad de zonas comunes, seguro, honorarios del administrador. Se aprueba en el presupuesto anual y se paga repartida en mensualidades. Cubre el día a día, no las obras grandes.
Derrama ordinaria
Es una aportación adicional ya prevista, normalmente para cosas como reforzar el fondo de reserva de la comunidad o afrontar un gasto recurrente conocido. Va en la línea de lo planificado: no es una sorpresa.
Derrama extraordinaria
Es la que aparece cuando hay que acometer una obra importante no prevista: rehabilitar la fachada, impermeabilizar la cubierta, cambiar el ascensor, reparar la estructura. Es la que duele, porque suele ser de importe alto y se vota para un proyecto concreto. Aquí es donde más importa que el presupuesto esté bien hecho, porque cualquier hueco en la medición acaba convirtiéndose en una derrama adicional más adelante.
La distinción tiene una consecuencia práctica: una derrama extraordinaria requiere acuerdo de junta con la mayoría que exija la normativa según el tipo de obra (no es lo mismo una reparación necesaria que una mejora). El tipo de mayoría y los plazos de impugnación son cuestiones legales que conviene confirmar con el administrador de fincas o un asesor, porque dependen de la naturaleza de la obra y de la redacción vigente de la ley.
La parte difícil no es elegir la más barata, sino entender qué incluye cada una. Te ayudamos a leer las propuestas de obra de tu comunidad.
Quién paga la derrama: ¿propietario o inquilino?
La derrama la paga el propietario. Esa es la regla general y la lógica detrás es clara: una derrama paga una obra que mejora o conserva el inmueble (un activo del dueño), no un consumo del día a día. Igual que el propietario asume el IBI y las obras del edificio, asume la derrama, aunque el piso esté alquilado.
La confusión nace porque en algunos contratos de alquiler se pacta que el inquilino abone determinados gastos de comunidad. Pero una cosa son los gastos generales ordinarios repercutibles si así se pactó por escrito, y otra muy distinta una derrama extraordinaria para una gran obra, que por su naturaleza de inversión recae en el propietario salvo pacto expreso y muy concreto. Si tienes un piso alquilado y dudas sobre qué puedes repercutir, conviene revisar el contrato y consultar la normativa de arrendamientos vigente: no es un punto para resolver de oído.
Verifica antes de repercutir. El reparto entre propietario e inquilino y los importes repercutibles dependen del contrato y de la ley de arrendamientos en vigor. No traslades una derrama al inquilino sin comprobar el contrato y, si hace falta, sin asesoramiento. La información de esta guía es orientativa, no un dictamen legal.
Derrama de fachada por vecino: el caso más típico en Valencia
La rehabilitación de fachada es, junto con la cubierta y el ascensor, la obra que más derramas genera en el área metropolitana de Valencia. Edificios de los años sesenta y setenta con la fachada cuarteada, juntas de dilatación abiertas, balcones con armadura vista o problemas de aislamiento térmico que disparan las facturas de luz. Cuando llega la inspección técnica desfavorable o simplemente caen cascotes, toca actuar.
La «derrama de fachada por vecino» se calcula igual que cualquier otra: coste total × coeficiente. Pero la fachada tiene una particularidad que conviene conocer. El importe por vivienda depende muchísimo del alcance: no cuesta lo mismo un picado y revestimiento puntual que un saneamiento integral con rehabilitación de fachada con SATE (aislamiento por el exterior), que además mejora la eficiencia energética del edificio. Y precisamente en fachadas es donde más se cuela el «ya veremos cuando piquemos»: una vez montado el andamio y abierto el revestimiento, aparece lo que no se veía desde la calle.
Por eso, en obras de fachada y cubierta, la impermeabilización y rehabilitación de fachadas bien planteada empieza por un diagnóstico real (catas, inspección de juntas, estado de la armadura) antes de poner número. Votar una derrama de fachada sobre un presupuesto «a ojo» es la receta directa para la segunda derrama.
Las partidas que disparan la derrama a mitad de obra
Aquí está el ángulo que los artículos puramente jurídicos no cubren: qué hace que la cifra votada no sea la cifra final. No es que la empresa «engañe»; es que el presupuesto sobre el que se votó tenía agujeros. Estas son las partidas que más sorpresas dan en obras de comunidad.
| Partida | Por qué se dispara | Cómo cerrarla antes de votar |
|---|---|---|
| Saneamiento de fachada / cubierta | «A determinar tras picado»: el daño real se ve al abrir | Catas previas y partida de m² con precio unitario cerrado |
| Armaduras / estructura vista | Hierro oxidado en balcones o cantos que hay que sanear | Inspección visual y supuesto de superficie afectada por contrato |
| Impermeabilización | Capas o refuerzos no contemplados al medir solo «la lámina» | Sistema completo definido (imprimación, lámina, protección, remates) |
| Andamio y medios auxiliares | Más semanas de alquiler si la obra se alarga | Plazo y coste de andamio fijados, con quién asume el sobreplazo |
| Acometidas y bajantes | Sustituciones «porque ya está abierto» no presupuestadas | Decidir antes qué se cambia y qué no, con su importe |
| Gestión de licencia y residuos | Tasas, gestor de residuos y dirección facultativa olvidados | Incluir honorarios, tasas y gestión de RCD como partida propia |
El patrón se repite: cuanto más concreto es el presupuesto antes de la junta, menos margen hay para que la derrama crezca después. Un documento con mediciones, precios unitarios y un alcance escrito de «qué sí y qué no» convierte una cifra abierta en una cifra defendible. Es exactamente el mismo principio que en una reforma de vivienda, donde evitar sobrecostes a mitad de obra depende de cerrar el alcance antes de empezar, no de negociar a posteriori.
Checklist: cómo blindar la cifra antes de votar
- Pide el cuadro de coeficientes actualizado y comprueba el tuyo contra la escritura.
- Exige un presupuesto por partidas con mediciones, no un total a tanto alzado.
- Convierte cada «a determinar» en un precio unitario con un supuesto de cantidad.
- Confirma que están incluidos honorarios técnicos, tasas, licencia y gestión de residuos.
- Pregunta quién asume el sobreplazo del andamio si la obra se alarga.
- Pacta por escrito el mecanismo de cambios de obra (qué se aprueba y cómo).
- Reserva una partida de imprevistos realista en lugar de fingir que no existen.
- Que conste la garantía de la obra y de los materiales en el contrato.
Errores que salen caros
- Votar sobre un total a tanto alzado: sin mediciones detrás, ese número es una estimación disfrazada de precio. Pide el desglose por partidas antes de levantar la mano.
- Aceptar «a determinar» en saneamiento: es la puerta abierta a la segunda derrama. Exige al menos un precio unitario y un supuesto de cantidad.
- Repartir de oído: calcular la derrama «por metros» en lugar de por el coeficiente de la escritura genera reclamaciones e impugnaciones evitables.
- Olvidar lo que no es obra: honorarios técnicos, licencia, tasas y gestor de residuos suman y a veces no aparecen en el presupuesto inicial.
- Repercutir la derrama al inquilino sin comprobar nada: una derrama extraordinaria recae en el propietario salvo pacto expreso; trasladarla sin revisar el contrato genera conflicto.
- Elegir solo por el total más bajo: el presupuesto más barato suele ser el que más partidas deja abiertas, y termina siendo el más caro cuando aparece la ampliación.
Supuesto: comunidad de 16 viviendas con obra de fachada
Imaginemos una comunidad de 16 viviendas que estudia rehabilitar la fachada. No es un proyecto ejecutado por Batecs, sino un supuesto para ilustrar la diferencia entre dos formas de cerrar la cifra.
Opción A — presupuesto abierto. La empresa presenta un total a tanto alzado y varias partidas «a determinar tras picado». La junta vota la derrama y se reparte por coeficiente. Al montar el andamio aparecen armaduras oxidadas y juntas en mal estado que no estaban medidas. La dirección de obra valora la ampliación, y la comunidad tiene que aprobar una segunda derrama con la obra ya empezada y el andamio corriendo. Tensión en junta y vecinos que no entienden por qué pagan más.
Opción B — presupuesto cerrado. Antes de la junta se hacen catas, se mide la fachada y se fija un precio unitario por m² de saneamiento, con un supuesto realista de superficie afectada y una partida de imprevistos explícita. La junta vota una cifra que ya contempla lo previsible. Cuando aparecen sorpresas menores, caben dentro del margen acordado y no hace falta volver a convocar para pedir dinero.
La diferencia no está en el precio del metro cuadrado, sino en cuándo se decide. La opción B casi siempre sale más barata en total y, sobre todo, evita el desgaste de una segunda derrama. Las cifras concretas dependen de cada edificio; lo que se mantiene es la lógica.
Qué pasa si un vecino no paga la derrama
Una derrama aprobada en junta es exigible a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra o no asistieron, siempre que el acuerdo se haya adoptado válidamente. Si un propietario no paga, la comunidad dispone de un procedimiento para reclamar la deuda, y mientras el propietario esté al corriente o no de sus obligaciones puede ver limitado su derecho de voto en ciertos asuntos.
Ahora bien, los supuestos de impago, los plazos y el procedimiento de reclamación son materia legal que cambia y conviene confirmarlos con el administrador de fincas o un abogado antes de actuar. Lo prudente es no improvisar: dejar constancia en acta, certificar la deuda y seguir el cauce que marque la Ley de Propiedad Horizontal vigente. No reproducimos aquí plazos concretos para no inducir a error; verifica el caso en fuente oficial.
Cuestión legal, no técnica. El reparto, las mayorías necesarias y el régimen de impago se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal y demás normativa aplicable, que puede haberse modificado. Confirma artículos, mayorías y plazos con tu administrador o asesoría y, si procede, consulta el texto vigente en el BOE. Esta guía no sustituye al asesoramiento profesional.
Cuándo conviene pedir una visita técnica
La parte legal la lleva el administrador; la parte de obra se decide pisando el edificio. Pide una visita técnica antes de votar la derrama si:
- El presupuesto trae partidas «a determinar» en saneamiento, estructura o impermeabilización.
- Hay cascotes, fisuras o humedades visibles y no sabéis si es superficial o de fondo.
- Tenéis una inspección desfavorable y necesitáis traducir el informe a un alcance de obra real.
- Las ofertas que habéis recibido varían mucho entre sí y no entendéis por qué.
- Queréis comparar reparación puntual frente a solución integral (por ejemplo, fachada con SATE).
Una visita técnica con catas y mediciones convierte una cifra de junta en un número que se sostiene. Puedes escribirnos para coordinar una visita técnica y poner sobre la mesa un alcance medido antes de que la comunidad vote.
Medimos la obra, cerramos las partidas y dejamos por escrito qué incluye antes de la junta. Así la comunidad decide con un número real, no con una estimación.
35 años reformando en Valencia · Equipo propio, sin subcontratas · 4,6★ en Google · Te respondemos en 24-48 h · o llámanos al 632 224 555
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula exactamente mi parte de la derrama?
Se multiplica el coste total de la obra aprobada por tu coeficiente de participación, el porcentaje que figura en la escritura del piso. Si la obra cuesta una cantidad X y tu coeficiente es del 4 %, te corresponde el 4 % de ese total. Esa es la regla general; los estatutos o un acuerdo de junta pueden fijar otro criterio de reparto para una obra concreta, así que conviene mirar primero el título constitutivo.
¿Paga la derrama el propietario o el inquilino?
La paga el propietario. Una derrama paga una obra que conserva o mejora el inmueble, que es un activo del dueño, no un consumo del día a día. En el alquiler pueden pactarse por escrito ciertos gastos generales ordinarios, pero una derrama extraordinaria para una gran obra recae en el propietario salvo pacto expreso y muy concreto. Antes de repercutir nada, revisa el contrato y la normativa de arrendamientos vigente.
¿Qué diferencia hay entre cuota ordinaria y derrama extraordinaria?
La cuota ordinaria cubre el gasto corriente y previsible del edificio (limpieza, ascensor, luz de zonas comunes, seguro) y se paga en mensualidades dentro del presupuesto anual. La derrama extraordinaria es una aportación puntual para una obra importante no prevista, como rehabilitar la fachada o cambiar el ascensor; se aprueba en junta para un proyecto concreto y suele ser de importe alto.
¿Por qué se dispara la derrama a mitad de obra?
Casi siempre porque el presupuesto sobre el que se votó tenía partidas abiertas o «a determinar», sobre todo en saneamiento de fachada, estructura e impermeabilización. Cuando se monta el andamio y se abre el revestimiento aparece el daño que no se veía, hay que valorarlo y la comunidad se ve obligada a aprobar una segunda derrama. Se evita cerrando esas partidas con mediciones y precios unitarios antes de la junta.
¿Cómo se reparte la derrama si los estatutos dicen algo distinto al coeficiente?
Manda lo que digan los estatutos. El reparto por coeficiente de participación es la regla general, pero los estatutos pueden establecer otra (por ejemplo, repartir el ascensor solo entre quienes lo usan, o por partes iguales) y la junta puede acordar criterios concretos dentro de lo que permite la ley. Por eso lo primero es revisar el título constitutivo y los estatutos antes de discutir importes.
¿Qué pasa si un vecino no paga la derrama?
La derrama aprobada válidamente es exigible a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra. Si alguien no paga, la comunidad puede reclamar la deuda por el cauce previsto y el moroso puede ver limitado su derecho de voto en ciertos asuntos. Los plazos y el procedimiento concretos los marca la Ley de Propiedad Horizontal vigente; conviene certificar la deuda en acta y consultarlo con el administrador o un abogado en lugar de improvisar.
¿Cómo evito que la cifra que votamos no sea la final?
Exigiendo un presupuesto por partidas con mediciones, convirtiendo cada «a determinar» en un precio unitario con un supuesto de cantidad, incluyendo honorarios, licencia, tasas y gestión de residuos, y pactando por escrito el mecanismo de cambios de obra. Una visita técnica con catas antes de la junta es la mejor inversión para que la derrama votada se sostenga hasta el final.
Cómo trabajamos las obras de comunidad en Batecs
En Batecs preparamos obras de comunidad en Valencia y su área metropolitana con un presupuesto por partidas, mediciones y un alcance escrito de qué entra y qué no, para que la junta vote sobre un número que se sostiene. Cuando la obra exige diagnóstico previo (fachada, cubierta, impermeabilización), proponemos catas antes de poner cifra. No prometemos importes de memoria ni cerramos sobre «a determinar»: la cifra que votáis es la que trabajamos para mantener.
Contenido orientativo publicado en septiembre de 2026 por el equipo técnico de Batecs (reformas y rehabilitación en Valencia y su área metropolitana). El reparto de derramas, las mayorías necesarias y el régimen de impago se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal y demás normativa aplicable, que puede haberse modificado; no citamos artículos ni plazos legales de memoria. Verifica tu caso con tu administrador de fincas o asesoría y, si procede, consulta el texto vigente en el BOE. Esta guía no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las cifras y supuestos son ejemplos del mercado, no obras ejecutadas por Batecs.